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文 | 黎诗韵
根据恒大首席经济学家任泽平的测算，中国住房地产 2018 年总市值 321 万亿元，相当于美国的 2.4 倍。当中每年有 6 万多亿元价值的住宅换手、12-13 万亿元新房卖出，再算上租房，就是一年 25 万亿元成交额的大市场，相当于阿里电商三年的成交额。现在这个市场里最大的平台要上市了。
2020 年 7 月 24 日，房产交易和服务平台贝壳找房正式向美国证监会递交招股书。
贝壳由线下地产经纪巨头链家转型而来，在 2018 年 4 月上线。上线前，链家就是中国最大地产经纪品牌，2017 年成交额 10144 亿元，覆盖 28 个城市，有 8030 间直营门店，120214 名地产经纪人。两年后，贝壳在 103 个城市提供服务，连接了 42000 间门店和 45.6 万经纪人。
贝壳找房是中国最大的线上线下房产交易和服务平台。招股书显示，贝壳找房 2019 年成交额达到 21277 亿人民币(3005 亿美元)，同比 2018 年大幅增长 84.5％。
2019 年全年，通过贝壳平台完成的房屋交易总共超过 220 万笔。其中，2019 年二手房交易超过 60.7 万笔、新房交易超过 53.2 万笔。贝壳 2019 年收入增长 60.6％，达到 460 亿元人民币（65 亿美元）——贝壳的收入相当于第二大房地产交易平台 58（安居客母公司）2019 年收入的 近 3 倍（包括招聘等地产外业务）。单以成交额计算，贝壳找房是所有行业中的第二大平台，仅次于阿里。
2020 年 3 月，贝壳上市前最近一轮融资估值超 140 亿美元，并在 3 个月后传出筹备上市的消息。
衣食住行这四个生活必须的大市场在中国都建立了巨大的线上平台。阿里淘宝、美团外卖、滴滴打车……绝大多数行业里，都是互联网公司建立线上平台，再控制线下交易。
唯独住相反。无数互联网公司试图在房地产市场建立一个类似的平台。搜房网只比阿里晚一年成立，现市值 1.2 亿美元。爱屋吉屋曾在 18 个月内融资 3.5 亿美元，现已倒闭。字节跳动创始人张一鸣和美团联合创始人王慧文也都创办过二手房平台。甚至京东、天猫也都上线过地产交易服务。
但互联网公司在地产业没有建立 6000 亿美元市值的阿里，或者 1300 亿美元的美团，甚至还没有一个携程——新冠疫情爆发前，携程市值超过 200 亿美元。房地产市场最大的互联网公司是 58 同城（安居客母公司）。6 月 15 日，58 同城宣布从纽交所退市的市值是 87 亿美元，当中包括相当比例非地产业务。
在住这个市场，为什么是一个从线下走到线上的公司做成了最大的平台，为什么它只能从线下长出来？
大小互联网巨头，全都是在一个大行业建立平台，对接供需、增加交易效率，从中得利。阿里之于零售、美团之于餐饮、滴滴之于出行。
因为房地产交易太难标准化，充满不确定因素。
商品越标准化，互联网平台越容易进入。书品类众多，但每本书都有独立编号，配送也可以通过最基本的邮寄服务完成。所以卖书起家的亚马逊在 2000 年市值就过百亿美元。