贝壳未来的增长空间有多大？这是大部分投资机构关注的核心问题，也是近期不少机构咨询我最多的问题。针对这个问题，本文尝试回答。
本文你将看到贝壳的五大增长点：二手房流通率的上升、新房渠道成交占比的上升、货币化率的上升、品牌连锁化率的上升、合作效率的上升。
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第一个增长点：二手房流通率的上升
二手房交易额=房屋存量套数套均价流通率。
从这个等式看，我国目前房屋存量套数约为2.5亿套，每年新增1500万套左右，这个变量相对稳定；在“房住不炒”的大背景下，房价水平未来也基本趋于稳定，不会像过去那样显著上涨。
因此，**对于二手房交易额影响最大的变量是流通率。**与成熟的市场对比，美国房屋存量套数大约1.2亿套，每年二手房交易量约为500万套，过去几十年的历史均值是4.5%，2007年金融危机之前曾经超过6%。英国、法国、澳大利亚的流通率也保持在4-5%之间。我国目前的流通率平均为2%左右，每年交易量为500万套，明显低于成熟市场。
那么，**这是否意味着我国的流通率也能达到4%以上的水平呢？**我认为很难，原因有四个：
一是由于历史原因，我国房屋存量中包含着各种各样产权复杂的房子。
例如央产房、军产房、公房、流通受限的限价房和经济适用房等，这些房子的流通率远远低于正常的商品房，甚至不能上市流通。
二是限购限贷、购房资质、抑制投资需求等调控因素的影响，制约了一部分需求的正常释放。
三是我国房屋质量比较差。
四是流通成本比较高，主要是流通环节的税收成本过高，而持有环节成本几乎为0。
根据测算，全国平均交易环节税收成本约6%左右，高于美国、英国、日本的水平。相反，我国住房持有环节的税收几乎可以忽略不计，而美国住房持有环节税率达到3.2%，德国、英国也达到2.3%。
因此，我个人判断，未来我国的房屋流通率有可能超过3%，但很难突破4%。进一步来看，未来二手房交易额的增长空间体现在两个方面：
一是重点二线城市的二手房市场正处于快速发展期。
这些城市是未来二手房交易增长的“主力”。例如，重庆、成都、武汉、南京、苏州、杭州、合肥、西安、郑州、宁波等重点二线城市的二手房交易量占比只有40-50%左右。根据北京和上海两个成熟市场的发展曲线，未来这一比例要达到70-80%。目前，这十个城市的二手房交易额合计约1.5万亿左右，未来将达到2.5-3万亿。
二是大部分二线城市和几乎所有三四线城市的二手房市场正处于起步期，二手房交易量占比只有20-30%。